Reparaciones en el alquiler: ¿quién paga cada gasto?

¿Quién debe hacerse cargo de las averías en una vivienda de alquiler?

Uno de los puntos que más fricción genera entre dueños y arrendatarios es determinar a quién le corresponde costear una reparación. Mantener una relación fluida depende en gran medida de conocer tus obligaciones como propietario y arrendatario. En The Main House, nos especializamos en la gestión integral de alquileres, ayudando a ambas partes a entender sus derechos y obligaciones para evitar malentendidos.

Es fundamental diferenciar entre las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la casa y aquellas derivadas del uso diario o de una negligencia. A continuación, desglosamos los supuestos más comunes.

Obligaciones del propietario: La conservación de la vivienda

Como norma general, el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad para servir al uso convenido. Esto significa que si un elemento estructural o esencial falla por el paso del tiempo, el coste recae sobre el arrendador.

• Grandes instalaciones: Reparaciones en la red eléctrica, tuberías generales de agua o problemas en la estructura del edificio.
• Calefacción y agua caliente: Sustitución de calderas o termos eléctricos que hayan llegado al final de su vida útil.
• Tratamiento de humedades: Siempre que estas se deban a problemas de construcción, aislamiento del inmueble o averías en bajantes.
• Reparaciones en electrodomésticos: Si un electrodoméstico deja de funcionar por antigüedad (y no por un mal uso), la reparación o sustitución corre a cuenta del dueño.

Obligaciones del inquilino: Mantenimiento y pequeñas reparaciones

Por otro lado, la práctica habitual y los contratos de alquiler suelen establecer que el inquilino debe asumir los gastos derivados del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Si eres un propietario que busca maximizar su rentabilidad mediante la inversión inmobiliaria, es vital que tus inquilinos comprendan este punto.

El inquilino deberá pagar:

• Pequeñas reparaciones: Cambios de bombillas, arreglo de persianas que se encallan, sustitución de un grifo que gotea o una cerradura dañada por el uso diario.
• Daños por negligencia o mal uso: Si el inquilino rompe un cristal, raya el parqué por un uso descuidado o causa un atasco por arrojar objetos indebidos al desagüe, deberá costear el arreglo íntegramente.
• Mantenimiento preventivo: Mantener la vivienda limpia y en buen estado higiénico es responsabilidad directa de quien la habita.

¿Qué ocurre con el desgaste por el tiempo?

Aquí es donde a veces surge la confusión. En estos casos, el propietario no tiene que pagar reparaciones si el daño es imputable al inquilino. Sin embargo, demostrar si un frigorífico se ha roto por "uso excesivo" o por "fin de vida útil" es complejo. Por ello, contar con una agencia profesional al alquilar tu propiedad con TMH garantiza que un experto valore la situación de forma objetiva.

La importancia del modelo de alquiler

Es crucial entender que las responsabilidades pueden variar ligeramente según el contrato. En The Main House nos centramos en el alquiler de media y larga estancia (de 1 a 11 meses para profesionales o estudiantes, o contratos residenciales de larga duración). Este modelo es muy distinto al alquiler turístico o vacacional, donde los perfiles de usuario y las normativas de mantenimiento suelen ser más intensivas debido a la alta rotación.

Recuerda que para cuestiones legales complejas o cláusulas específicas en tu contrato, siempre es recomendable consultar con un asesor legal especializado.

Consejos para evitar conflictos en las reparaciones

1. Realizar un inventario detallado: Antes de la entrada, documenta con fotos el estado de electrodomésticos, muebles y suministros. Esto servirá de prueba ante futuras reclamaciones.
2. Comunicación fluida: El inquilino tiene la obligación de avisar al propietario lo antes posible cuando detecta una avería. El retraso en el aviso puede agravar el daño y trasladar la responsabilidad al arrendatario.
3. Seguro de hogar: Es altamente recomendable que ambas partes dispongan de seguros. El propietario para el continente y la responsabilidad civil, y el inquilino para su contenido y posibles daños a terceros.
4. Definir "pequeña reparación": Aunque no existe una cifra exacta que defina una 'pequeña reparación', en la práctica se suele considerar aquella cuyo coste no supera una cantidad razonable (por ejemplo, el 10-15% de la renta mensual), si bien esto debe valorarse caso a caso y siempre de acuerdo con lo especificado en el contrato y las regulaciones generales.

Si estás pensando en poner tu casa en el mercado de habitaciones para estudiantes o trabajadores desplazados, te recomendamos nuestra sección de gestión de media estancia, donde nos encargamos de filtrar los perfiles y coordinar todas las incidencias técnicas para que tú no tengas que preocuparte por nada.